SOHO(ソーホー）物件とは何？ | 株式会社スマイリープラス

賃貸の知識 2021.08.11

☆「ＳＯＨＯ」とは、"Ｓｍａｌｌ　Ｏｆｆｉｃｅ　Ｈｏｍｅ　Ｏｆｆｉｃｅ”の略語です。

小さなオフィスや自宅を仕事場とする働き方、またはその仕事場、物件のこと。場所や時間にとらわれないワークスタイルのひとつとして注目され、ＳＯＨＯ可能の賃貸物件も増えております。
ただし、仕事の内容などによっては、ＳＯＨＯ物件ではできないこともあります。　
「物件は『居住用』と『事業用』で契約が違い、税金や保険も変わります。
ＳＯＨＯ物件は、あくまで住むことを前提とした『居住用』の契約です。
ところが、仕事場に不特定多数の人が出入りする、看板を出すなどは、『居住用』の範疇を超えてしまい、ＳＯＨＯ物件では不可となる場合がございます。


☆事務所とSOHO物件(住居兼事務所)の違いについて

SOHO物件と事務所との違いには下記のようなことがあげられます。

①設備の違い
一見した感じの違いは明確です。SOHO物件は住居用物件ですので、お風呂もトイレもキッチンも、住宅用としての機能はほぼついていますが、事務所はトイレやミニキッチンこそ専有部についている場合もありますが、住むことは機能的にもできません。

②契約形態について
事務所とSOHOの最も大きな違いは契約形態とその内容になります。
SOHO物件は一部を除き、大半が住居契約になりますので、契約書の中に特約として住居兼事務所としての使用を許諾する旨とその内容が明記されることになります。
例えば、ポストや表札に会社名と併記して居住者の個人名をいれるように契約書中に記載されることもあります。
また、事務所契約では賃料と別途消費税がかかってきますが、SOHOの場合は、原則的に消費税はかかりません。(貸主さんによっては消費税がかかる場合もあります。

③原状回復について
原状回復の内容にも違いがあります。
SOHO物件の場合は前述の通りほぼ住居契約になりますので、これに準じた内容になります。
例えば壁紙(クロス)などは、使用していた際に借主側の故意または過失によってついてしまった汚れや傷でなければ交換する必要はありません。
これに対して事務所契約では、たとえ汚れていなくても、退去まで短期間であったとしても全交換しなければならないという原状回復義務が出てきます。
各箇所個別に判断するのが住居契約=SOHOですが、事務所は使用していた専有部分すべてが借主負担の原状回復対象になってくる事が契約書に明記されます。
そういった意味では、事務所契約のほうが当然費用はかかりますが、明確な取り決めになっていますので退去時のトラブルはSOHO物件よりも少ないかもしれません。

④退去日程・予告期間について
ちなみに、住居契約では、契約期間最終日または退去後にハウスクリーニングと原状回復工事を行いますが、事務所契約の場合は契約期間最終日または退去日までに前述の原状回復工事を行わないとなりません。
このように工事内容の把握とスケジュールを早めに決めていかなければならないという制約も出てきます。
そのためもあって解約を申し出る期間が住居契約では1カ月前が平均的ですが、事務所契約では2カ月以上前と長い期間を置いています。

⑤法人登記について
次に、SOHO契約において個人事業の場合を除いてほぼ法人組織での仕事場を希望される場合がほとんどになると思いますが、その場合の事務所とSOHO物件契約との違いについてです。
事務所契約では、本社機能をその場所に設ける場合は当然に登記もその場所で申請することになりますが、SOHO物件契約の場合には住居契約なため原則的に登記はできません。
登記が必須な場合は物件ごと、個別の対応になりますのでその際は不動産会社を通じてご確認をお願いいたします。

以上のように、事務所とSOHOの違いについては、契約形態に大きな違いが出てきます。
予め理解しておくことで、その後のトラブル回避やより効率よく物件探しをするための対策になりますので不動産会社にあらかじめご相談ください。


☆ＳＯＨＯ物件を探す際・ご契約する際の注意点

①ＳＯＨＯに向いている物件を探すには、間取りが重要なポイントです。
ＳＯＨＯ可能物件でも、もともと住居用として企画された物件はＳＯＨＯ物件に適した間取りでないものが多いです。間取りの見極はまず、仕事の動線と普段の生活の動線がしっかり分かれていることが重要です。
仕事中にリビング・ダイニングや寝室などプライベートな部屋を通らずに済む間取りなら、仕事に集中できます。
また、たまに来客があった場合のことを考えると、トイレへの行きやすさも重要です。「オフィス空間からもプライベートな部屋からもトイレに行きやすいか、トイレに行くのに浴室の脱衣所を通らないかなどもチェックの必要があります。

②ＳＯＨＯ物件で契約できる業種制限に注意が必要です。
あくまで「居住用」であるＳＯＨＯ物件では、一般の入居者への配慮も重要となります。不特定多数の人や大きな荷物が頻繁に出入りするような仕事の場合、一般の入居者への不安や迷惑につながりかねないため、認められないこともあります。一般の入居者と生活パターンが変わらない仕事かどうかがチェックされます。
となると、ＳＯＨＯ物件に向いているのは「あまり来客がなく、仕事のやりとりがメールや電話や郵送などでできることが多い仕事」。具体的な職業でいうと、フリーランスのライターやデザイナー、プログラマーなどは向いているといえます。ほかにも、例えば保険の営業など、来客があったとしても不特定多数ではなく、決まったお客さんがたまに来るといった業態なら、ＳＯＨＯ物件でも問題ないです。
下記に挙げる業種はＳＯＨＯ物件にてニーズが高いものですが、業種制限にて契約できない場合がございますので、個別に不動産会社へお問い合わせください。

また、ＳＯＨＯ物件を探す際に知っておきたいのが「ＳＯＨＯ物件は、最初からＳＯＨＯ用に企画されたものもありますが、住居として企画されて後からＳＯＨＯ可にした物件が多いということ。居住専用物件の中に入っているＳＯＨＯ可能物件の場合、例えばネットの回線が遅い、電気の容量が増やせないなどといった物件もあるのでチェックが必要です。


☆ＳＯＨＯ契約のメリット・デメリットまとめ
＜居住専用物件の中に入っているＳＯＨＯ可能物件の場合＞

＜メリット＞
・オフィス・店舗物件に比べ賃料、初期費用が安め（事務所物件は保証金等の設定が高い）
・寝泊まりが可能（事務所物件ではNG）
・原状回復に関して住居基準となる（事務所物件ではクロス・タイルカーペットなど全張替が多い）
・解約予告期間が短い（1～2ヶ月が多い：事務所物件は3ヶ月以上が多い）
・デザイナーズ物件など内装がオシャレ・見栄えがする場合が多い

＜デメリット＞
・不特定多数の人の出入りがある仕事には向かない→禁止されている。
・間取りやネット回線、電気の容量などがビジネスユースに向かないこともある。
・看板、表札の設置ができない（表札は個人名の下などに小さく併記すればOKのこともあります）
・法人登記不可の物件が多い（賃貸借契約が住居契約のため）

弊社はデザイナーズ賃貸物件をグループ会社も含めますと数多く管理しておりますので、ＳＯＨＯ物件の取り扱いも多く行っております。
ＳＯＨＯ物件をお探しの際にはぜひご相談ください！

※SOHO利用可物件のお問合せはこちらまでお願いいたします※